Como todos sabem, temos vivido momentos incertos e instáveis ocasionados pela pandemia resultante do Covid-19, o Coronavirus.
Todas as esferas têm se empenhado em buscar meios de minimizar os efeitos da pandemia, sendo uma delas a determinação do Poder Público em limitar o contato no intuito de barrar a contaminação.
Com isso, uma das medidas adotadas foi o fechamento de comércios e empresas que não são considerados serviços essenciais, ou seja, foi determinado o fechamento de lojas, shoppings, academias, etc.
Apesar de tais medidas urgentes serem necessárias para conter o avanço do vírus, elas podem ser fatais para a economia e para muitas pessoas jurídicas e pessoas físicas, financeiramente falando.
Mas o que fazer? Como as pessoas que dependem do comércio para terem o seu ganha pão, como os autônomos, como as empresas, comércios, academias, etc, que estão fechadas, sem auferir lucros, conseguirão honrar com todos os custos que possuem, como a locação?
Dois são os princípios que regem o contrato, ambos visando a garantia de um fim juridicamente protegido: pacta sunt servanda e rebus sic stantibus.
O princípio da Pacta Sunt Servanda significa “os pactos devem ser cumpridos”. É o Princípio da Força Obrigatória, segundo o qual o contrato obriga as partes nos limites da lei.
Mas em casos como o que estamos vivendo, o segundo princípio se destaca.
O princípio do Rebus Sic Stantibus significa "estando as coisas assim" ou "enquanto as coisas estão assim", e representa a Teoria da Imprevisão. Trata da possibilidade de que um pacto seja alterado, sempre que as circunstâncias que existiam quando da assinatura do contrato se alterarem de forma a prejudicar o próprio equilíbrio e cumprimento da obrigação contratual, necessitando de ajuste no contrato.
Nesse momento de incerteza, o melhor caminho para as duas partes é a negociação extrajudicial, a qual pode ocorrer a qualquer momento, independente do contrato e da existência de cláusula de renúncia de revisão de valores de locação, conforme prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), em seu Art. 18:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Assim, as partes podem, extrajudicialmente, firmarem um aditivo contratual concedendo uma carência para esse período, ou a redução temporária da locação, por exemplo.
Caso as partes não cheguem a um consenso, é possível pleitear a redução do valor do aluguel em situações excepcionais, como prevê o Art. 19 da Lei do Inquilinato:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Ainda, os Arts. 478, 479 e 480 do Código Civil podem ser utilizados para a revisão e redução do valor do contrato de locação, autorizando, em situações excepcionais, com acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, o pedido de resolução do contrato, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, ou modificar as condições do contrato.
Caso chegue ao ponto de se discutir judicialmente a redução do contrato, o locatário deve provar que teve queda de seu faturamento e, se possível, a redução do valor da locação em imóveis similares. Deve-se, ainda, indicar claramente quais são as cláusulas do contrato que serão discutidas.
Mas e se ainda não decorreram 03 (três) anos do contrato de locação?
Ainda assim é possível discutir.
O Art. 567 do Código Civil assim dispõe:
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Uma das faculdades transferidas ao locatário é a de usar o bem em seu benefício, e com a determinação de fechamento de comércios e empresas consideradas não essenciais, essa faculdade sofre uma restrição superveniente, parcial e temporária:
1) A restrição é superveniente pois passou a existir após a assinatura do contrato;
2) Parcial pois o uso ficou restrito, em maior ou menor grau, não podendo usar o local para produzir, mantendo, basicamente, para a guarda dos equipamentos utilizados;
3) Temporária pois durará o tempo que durar a restrição pelo Poder Público.
Tendo em vista que o uso da coisa pelo locatário teve sua faculdade restrita por determinação do Poder Público, ou seja, sem sua culpa, e por ser a deterioração temporária, entende-se que é possível pleitear a redução do valor do aluguel, mesmo sem o transcurso dos 03 (três) anos da assinatura do contrato.
Vale destacar, ainda, que no início da ação é possível pedir ao juiz para que fixe um aluguel provisório, até decisão final, reduzindo-se o valor em patamar não inferior à 80% do aluguel vigente.
Nosso escritório possui larga experiência em Direito Imobiliário, tanto na confecção de contratos quanto na negociação, judicial ou extrajudicial, buscando sempre defender os interesses dos nossos clientes.